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连升6个月后 40城土地溢价率回落了!土地市场降温或成定局

  7月40城土地出让金环比下跌6.1%,土地成交溢价率回落,结束连续6个月上行的趋势。

  上海易居研究院日前发布的《2019年7月40城土地市场报告》显示,土地市场有所降温。

  7月,40个典型城市土地成交建筑面积5273.4万平方米,环比增长2.0%,已经连续5个月环比增幅为正。7月份土地成交面积仅微幅增长,表明上半年火热的成交态势已较难持续,预计下半年增速将回落。

  2019年1-7月,40个典型城市土地成交建筑面积30684.9万平方米,同比微幅增长0.2%。从图1可知,年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落,2019年2月已经转负,3月跌幅扩大,随后跌幅持续收窄。随着近期部分城市调控政策的陆续出台,房企融资端的进一步收紧,预计下半年成交面积将回落。

  7月,40个典型城市土地出让金收入为2774.1亿元,环比下降6.1%,同比增长20.0%,土地出让金收入增幅由正转负。

  2019年1-7月,40个典型城市土地出让金收入16034.0亿元,同比增加18.7%。随着部分城市调控政策的密集出台,热点二线城市地市热度较难持续;2019年全国城市大幅下调棚改套数目标,因此,土地出让金收入同比增速较难保持快速上行的趋势。

  分城市来看,2019年1-7月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、武汉、广州和南京,土地出让金总额分别为1635.2、999.8、932.8、813.5和813.1亿元。其中,杭州同比下降17.8%,武汉、广州和南京增速均超过80%。

  7月,40个典型城市移动平均土地成交均价为5356.7元/平方米,环比上涨2.7%,涨幅明显收窄;此外,7月单月地价下跌明显,土地市场降温。

  7月,40个典型城市土地成交溢价率为19.9%,相与5月下降1.7个百分点,结束连续6个月上升的趋势。

  分城市来看,7月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为惠州、荆州、扬州、金华和北海,土地成交溢价率分别为44%、41%、36%、36%和36%,主要为三四线宗住宅用地,并且有限价限售等条件限制,7月份仍无土地出让。

  7月,4个一线城市土地成交建筑面积为370.9万平方米,环比增长11.7%,增速收窄。一线城市房地产调控政策严厉,市场调整时间较长,其土地成交面积主要取决于土地供应量的大小,通常当土地供应量增大时,成交面积也有较大增长。

  4个一线个月移动平均土地成交均价为13704.1元/平方米,环比下跌5.0%,同比上涨4.8%。2019年6月一线城市地价上涨较明显,主要是深圳、北京和上海土拍较火,溢价率分别为48%、17%和23%。7月份,上海和广州土地成交面积增长,但地价下跌明显。

  7月,二线城市土地成交建筑面积为4033.1万平方米,环比下降5.6%;6个月移动平均成交价为5179.5元/平方米,环比上涨3.5%,涨幅收窄。当前二线年下半年的历史最高地价区间。

  2019年2月份后,二线城市地价上涨幅度较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。主要原因一方面是因为第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是因为开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为主要的拿地对象。

  7月,三线城市土地成交建筑面积为869.4万平方米,环比增长54.6%;同比下降39.0%。6个月移动平均成交价为2863.7元/平方米,环比上涨5.1%,涨幅收窄;同比上涨37.6%。2019年上半年,三线城市土地成交面积整体明显小于2018年上半年,在成交量不足的情况下,价格难以持续上行。三线城市样本受结构性影响较大,样本内东莞、无锡和金华等较强的都市圈三线城市土地出让金占比较大,价格相对坚挺,而其他弱三线城市地价整体上是震荡下跌的。

  易居研究院研究员王若辰表示,7月31日中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再一次明确了“房住不炒”的指导方向,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时,央行就房地产占用信贷资源,消费贷、理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决。近日多家房企表示下半年减少拿地,预计下半年土地市场将降温。

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